전월세 전환 계산기
전세↔월세 전환 금액을 법정 전환율 기준으로 계산합니다.
현재 전세 계약의 보증금 전액 (관리비 미포함)
월세 전환 후 유지할 보증금 (0원이면 순수 월세)
2026년 5월 기준법정 전환율: 4.5% (기준금리 2.5% + 2%)
2026년 법정 전월세 전환율
법정 전환율이란?
주택임대차보호법에 따라 전세 보증금을 월세로 전환할 때 임차인의 과도한 부담을 막기 위해 법으로 정한 전환율 상한입니다. 이를 초과하는 월세 약정은 무효이며, 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.
전환율 계산 공식
법정 전환율 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%)
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 한국은행 기준금리 | 2.5% |
| 가산금리 (대통령령) | +2% |
| 합계 | 4.5% |
| 법정 전환율 상한 | 4.5% |
전월세 전환 시 주의사항
법정 전환율 적용 범위
- 적용: 기존 계약의 갱신, 계약 기간 중 보증금↔월세 전환
- 미적용: 신규 계약 (자유 합의 가능)
- 강행 규정: 법정 전환율을 초과하면 해당 부분은 무효
전세 vs 월세, 어느 쪽이 유리할까?
전세가 유리한 경우: 목돈을 은행에 넣어도 이자가 전환율보다 낮을 때 (즉, 은행 금리 < 전환율이면 전세가 유리). 반대로 은행 예금 금리가 전환율보다 높다면 월세를 내고 남은 돈을 예금하는 것이 유리할 수 있습니다.
전월세 전환 실전 예시
전세 3억 → 보증금 5천만+월세 전환
전세 3억 원에서 보증금 5,000만 원 + 월세로 전환 시 (전환율 4.5%):
- 보증금 차액: 3억 - 5,000만 = 2.5억 원
- 월세: 2.5억 × 4.5% ÷ 12 = 약 937,500원/월
- 연간 월세 총액: 약 11,250,000원
전월세 신고제와 확정일자
전월세 신고 의무
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 주민센터 또는 부동산거래관리시스템에 신고해야 합니다.
확정일자의 중요성
임대차 계약 후 전입신고와 함께 확정일자를 받아두면, 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권이 보장됩니다. 주민센터에서 무료로 받을 수 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
법정 전환율은 모든 계약에 적용되나요?
아닙니다. 법정 전환율은 기존 계약의 갱신이나 계약 기간 중 전환 시에만 강제 적용됩니다. 신규 계약에서는 임대인과 임차인이 자유롭게 합의할 수 있습니다.
전환율이 법정 상한을 초과하면 어떻게 되나요?
법정 전환율을 초과하는 부분의 월세 약정은 무효입니다. 임차인은 초과 지급분에 대해 반환을 청구할 수 있으며, 임대인은 과태료 처분을 받을 수 있습니다.
전세에서 반전세로 전환하면 전세금이 줄어드나요?
네, 전세 보증금 전액 대신 일부만 보증금으로 내고 나머지를 월세로 전환하는 것이 '반전세'입니다. 보증금이 줄어드는 만큼 월세가 발생합니다.
기준금리가 변경되면 전환율도 바뀌나요?
네, 법정 전환율은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 현재 기준금리 2.5% + 가산금리 2% = 4.5%입니다. 기준금리가 인상되면 전환율도 올라갑니다.
월세를 전세로 전환하면 얼마가 필요한가요?
월세를 전세로 전환할 때는 '월세 × 12 ÷ 전환율'만큼의 추가 보증금이 필요합니다. 예를 들어 월세 50만 원을 4.5% 전환율로 전세 전환하면 약 1억 3,333만 원의 추가 보증금이 필요합니다.
전월세 전환 시 세금이 발생하나요?
전월세 전환 자체에는 세금이 발생하지 않습니다. 다만 임대인의 경우 월세 소득에 대해 임대소득세가 부과될 수 있으며, 임차인은 월세 세액공제(최대 17%)를 받을 수 있습니다.
전월세 전환 계산기의 전환율은 어떻게 설정하면 되나요?
갱신 계약이라면 법정 전환율(4.5%)을 사용하세요. 신규 계약이라면 시장 전환율(보통 4~6%)을 입력하시면 됩니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액에 대해 월세가 높아집니다.
계산기 안내
전월세 전환 계산기는 전세 보증금을 월세로, 월세를 전세로 환산합니다. 2026년 법정 전환율(4.5%)이 자동 적용되며, 전환율을 직접 입력할 수도 있습니다.
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